商品房预约合同纠纷和预售合同纠纷的区别在哪?
商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。
在民法典中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
商品房预售合同纠纷起诉状
原告：李X，身份证号码： ，电话：
委托代理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师，地址：深圳市福田区福华一路卓越大厦8楼，电话：***********
被告：深圳市XX投资有限公司，住所地：深圳市XX区XX路XX大厦XX室，法定代表人： ，电话:***
诉讼请求：
1、判令解除原被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》;
2、判令被告向原告返还首期款叁拾陆万贰仟肆佰元人民币整(小写￥362400元);
3、判令被告承担本案诉讼费用。
事实及理由：
原告于2010年4月13日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买位于深圳市XX区XX街道XX花园X区X栋X层XX号房，总价款为人民币贰佰捌拾壹万贰仟元人民币(小写￥2812000元)，并约定买方采取按揭方式付款，“签订本合同之日起0日内首期支付本房地产总价款的20%，即人民币叁拾陆万贰仟肆佰元整(小写￥362400元)。其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。”原告依约于2010年4月13日向被告支付首期款(2010年4月7日支付的定金拾万元人民币转为首期款)。
2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的房贷政策。原告非深圳户籍，未在深圳市缴纳社会保险，也不能提供深圳市纳税证明。由于国家政策变动，银行不能向原告提供贷款。现原告无力全额支付涉案房屋预计贷款额度。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
原被告约定原告以担保贷款方式付款，由于出现不可归责于原被告双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致涉案《深圳市房地产买卖合同(预售)》不能继续履行，原告依法请求解除合同，被告将原告支付的首期款人民币叁拾陆万贰仟肆佰元整(小写￥362400元)返还原告，但遭到被告拒绝。
原告经多次与被告协商未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。
此致
深圳市XX区人民法院
具状人：
20 年 月 日
15037178970
